借受人が融資を受ける場合の店舗の事業用賃貸借契約

店舗を借りる際、日本政策金融公庫や銀行、制度融資などの融資を受けられる方も多くいらっしゃいます。 融資先に今までの実績があり、内諾等を貰っている方にとっては問題にはなりませんが、初めて開業される方にとっては融資の承認が下りるまでは、正式な「賃貸借契約」を締結できない状況にあります。 しかし、契約をしないのであればせっかく見つけた気に入った物件を他の方に優先されてしまう場合があるのです。 その様な場合、どうしてもその物件にお客様を入居させてあげたい場合どうしたらよいのでしょうか? 今回は、融資を受ける際の事業用賃貸借契約についてお話しします まずは、「停止条件つき賃貸借契約」をお願いしてみましょう。 「停止条件」とは、法律行為の効果の発生が、将来の不確実な事実にかかっているときの、当該事実をいいます。 この場合の停止条件つき賃貸借契約とは、融資実行が行われるのが条件で契約が成立するという事です。 万が一、融資が実行されない場合は最初に遡り、契約は無効ということになります。 この様な条件の場合、前テナントの解約予告期間が残っている場合や、その業種を貸主が望んでいたりすると交渉が通りやすい傾向にあります。 しかし、貸主にとってもリスクがある契約ですから、認めてもらえない場合もあります。 その場合は借主も少しリスクを負った契約にてお願いするほかありません。 賃料発生日前に当事者双方で合意した違約金を支払うことにより、契約解除ができる「確定期限付き事業用賃貸借契約」又は、予約証拠金を納め締結する「賃貸借予約契約」でお願いしましょう。 確定期限付き事業用賃貸借契約とは、契約開始日が相当日の将来に確定されている契約を言います。 例えば、契約開始日が何等かの理由により3ヶ月先などの場合です。 前テナントが解約予告を出したばかりの物件では、明け渡しまで期間があるのでその様な契約になる場合があります。 さてこの場合、契約開始日前(賃料発生日)より前に、何等かの理由により解約したい場合どうなるのでしょう? 通常の事業用賃貸借契約の場合、必ず期間内解約の特約条項があります。 契約期間内に解約したい場合3ヶ月前に通知若しくは3か月分の賃料を払う事により即時解約できるといった、一定の条件にて期間内解約できる特約です。 しかし、契約期間以前の解約の場合はその様な条項が無いため、「契約期間以前の解約は出来ない」といった解釈になります。 事業用賃貸借契約の場合、一度契約をすれば当然契約書の内容に副って履行しなければいけませんから、契約解除の条項がなければ、解約できないということになります。 したがって、確定期限付き賃貸借契約では「契約開始日前に解約したい場合は、違約金***万円支払うことにより解約できる」というような合意した特約を付することによって、融資を受ける場合に適した賃貸借契約になります。 次に賃貸借予約契約ですが、賃貸借予約契約は本契約が締結されるのを前提に行われるものですが、未確定の部分(ビルの新築時で面積等)がある場合や、入居日までかなりの日数がある場合、入居者の事業資金の融資がある場合等におこないます。 賃貸借予約契約は、予約証拠金を支払い予約契約を締結する事により、本契約に準拠する効力があります。 ですから、本契約をすることが前提に締結されます。 もし、借受予定者の都合により本契約が締結されない場合は、予約証拠金を放棄することが条件となります。 以上が、融資を受ける場合の事業用賃貸借契約の一例です。 店舗の契約では、様々な立場や事情がありますので、案件ごとに最適な契約条項を提案できる知識が業者にも必要ですね!